樓市大變局來臨！接下來，買房要小心了！
2021-06-15
最近，原材料價格持續(xù)暴漲，導(dǎo)致下游的一些工業(yè)制成品價格也被抬高了。比如，美的、奧克斯等家電企業(yè)對旗下的空調(diào)、洗衣機等產(chǎn)品發(fā)布漲價通知，漲幅在5%~10%不等；最近寶潔公司也宣布，9月開始全面上調(diào)紙尿褲、衛(wèi)生巾等日用品價格。
和去年相比，鋼筋上漲了81%，商品混凝土上漲33%，砂石料上漲42%，油漆涂料上漲了44%……就連人工費都上漲了40%！不比不知道，綜合來看，這些建筑材料價格較去年相比基本翻番。建材的價格大幅度上漲確實會產(chǎn)生一些負面影響，但是對房價的影響沒那么大。別忘了那句老話：房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，遠期看人口。和這些因素相比，建筑原材料價格的上漲對房價的影響其實是微乎其微的。但是很重要的一點，伴隨著居高不下的地價，建筑材料的暴漲，會直接壓縮房企的盈利空間。
前段時間，濱江集團2020年網(wǎng)上業(yè)績說明會上，有投資者發(fā)問濱江最近在杭州拿下的這幾塊地，能有多大凈利潤。董事長戚金興回復(fù)到“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。彼時，濱江集團在杭州首次集中拍地上拿下5宗地塊，成為最大贏家。一邊在土地市場收獲頗豐，另一邊又低調(diào)的表示努力做到1%~2%的凈利潤水平，戚金興的回答讓外界訝異，房地產(chǎn)這是怎么了？濱江并非刻意賣慘，只是說出了當(dāng)下行業(yè)的普遍遭遇。雖然最近熱點城市房價大漲，但是前幾年房企高價拿地，現(xiàn)在又遭遇城市越來越嚴(yán)格的限價，房企毛利率和凈利率數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅下滑。
數(shù)據(jù)顯示，2019~2020年凈利潤率在10%以下的企業(yè)數(shù)量明顯增多了。眾所周知，房地產(chǎn)一直是高利潤的代名詞，各大房企也都玩兒的一手“空手套白狼”游戲，但是最近幾年風(fēng)向明顯變了，前有萬科要活下去，今天濱江又努力做到1%~2%的凈利潤。去年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控大棒越來越重?！叭兰t線”、“涉房貸款集中管理”、以及今年2月出臺的“集中土拍”，國家從人、地、錢這三方面，鎖住房企。用官話說，這叫“建立房地產(chǎn)長效機制”。同時，上游原材料價格暴漲，下游營銷口被渠道壟斷，都在吞噬著房企的利潤。用“四面楚歌”、“腹背受敵”來形容房企當(dāng)下的遭遇并不過分。這些可都不是所謂的中小房企，都是多年的百強、50強、甚至30強。2021年房地產(chǎn)市場的熱點離不開“集中供地”。熱點城市土地一如既往的火爆，但是很多房企內(nèi)部人士卻在感嘆，集中供地新政下，房地產(chǎn)的內(nèi)卷又升級了！在今年首輪集中供地之前，各地也都發(fā)布了新的拍地規(guī)則。
最狠的北京，在首輪集中供地之前，就推出了房屋銷售價格引導(dǎo)機制，在土地出讓之時，該地塊建設(shè)的房屋價格就確定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本沒有利潤可言。
參與完這場土拍后，有北京房企的小伙伴跟我吐槽，大家不是來賺錢的，純粹是來找虐。那為什么這些房企明知沒利潤，還要冒著風(fēng)險搶地呢？“兩集中”土拍后，一個最根本的影響就是，把一年“不定時拍地”，變成“一年三次”。土地每年就供應(yīng)三次，每次就那么多地塊，錯過一次就要等半年，如果錯過二次，這一年就沒米下鍋了。更腹黑的一個邏輯還有，我多拿幾塊，可能你就少拿幾塊，全國總共就這些一二線城市，如果你在這些集中供地的城市拿不到地塊，就只能成為三四線房企了。房企為爭奪存量資源，不斷內(nèi)耗，加劇內(nèi)部競爭，效益減少，生產(chǎn)效率低下。而且隨著建筑原材料價格暴漲，日子可能會越來越難過了。這次在北京土拍中大放異彩的卓越，終于算清了賬，要退地了。因為高房價的問題，很多人看到房企艱難度日，會感到高興。但一個盈利越來越難、越來越內(nèi)卷的房地產(chǎn)市場，對于購房者來說，其實并不見得是好事。
5月13日，佳兆業(yè)下午3點剛拿下深圳寶安尖崗山地塊，5點就已安排挖土機、運沙車進場，并且拉出橫幅“熱烈慶祝佳兆業(yè)尖崗山項目順利開工”，著實展現(xiàn)了一把“深圳速度”！但是沒辦法，現(xiàn)在房企只能通過極致的高周轉(zhuǎn)，降低開發(fā)費用和資金成本，盡早銷售收回現(xiàn)金流，才有資本去拿地。高周轉(zhuǎn)惡果大家都知道，除了施工現(xiàn)場容易發(fā)生事故，這么短的建設(shè)周期，房屋質(zhì)量是否可靠呢？購買這種混居產(chǎn)品之前，大家一定要想清楚，是不是能接受和公租房的業(yè)主共用社區(qū)配套。畢竟近幾年，全國各地的此類混居項目，商品房業(yè)主和公租房租戶之間，都爆發(fā)了異常激烈的矛盾。
同時開發(fā)商也可能為了提高利潤，從而降低建筑質(zhì)量。
而一些熱門項目，如果存在嚴(yán)格的倒掛情況，很可能又會形成萬人搖號的狀況，普通人很難通過正常手段買到房子。開發(fā)商也可能會通過捆綁、車位裝修的方式，變相抬高售價。近期建筑原材料價格暴漲，在此情況下，一些開發(fā)商可能會通過延遲開發(fā)，延期交付或者對室內(nèi)裝修及園林綠化減配、降標(biāo)準(zhǔn)等方式應(yīng)對。不過相對而言，一些大型房企一般都會有固定的原材料供應(yīng)商，因為是長期合作關(guān)系，所以漲幅可能會被控制在一定范圍。而且大牌房企，尤其國企、央企都有信譽做背書，品質(zhì)上還是基本靠譜的。
那么，在現(xiàn)在的局勢下，買新房如何選擇才最安全？
首先，要優(yōu)選選擇實力雄厚的龍頭房企或者大型央企、國企開發(fā)商的項目。這些大型房企在融資成本上有明顯的優(yōu)勢，并且更精細、規(guī)范的開發(fā)流程，也能節(jié)約不少成本，從品質(zhì)上比一些中小房企要可靠的多。其次，盡量買現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房項目。這些項目基本上建造工期已經(jīng)接近尾聲，整體房源質(zhì)量肉眼可見，相比期房更有保障。但是，這些準(zhǔn)現(xiàn)房項目可能已經(jīng)接近清盤，戶型和朝向可能都會有一些缺陷，這種情況購房者一定要提前知曉，沒準(zhǔn)可以談個折扣。
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